Xây nhà trọn gói là dịch vụ xây dựng nhà mà đơn vị thi công thực hiện tất cả các gói công việc để dựng lên một ngôi nhà hoàn chỉnh. Trải qua nhiều giai đoạn thi công xây dựng và hoàn thiện, ngôi nhà mới đi vào sử dụng. Bài viết này khái quát về tất cả các công việc cần làm, thứ tự thực hiện và những lưu ý quan trọng trong xây dựng nhà. Mời quý vị tham khảo.

1. Gia cố nền đất và san lấp mặt bằng xây dựng nhà

Từ các báo cáo khảo sát địa chất, tư vấn thiết kế sẽ tính toán, đưa ra giải pháp xử lý nền và thiết kế kết cấu móng. Đơn vị thi công thực hiện theo các bản thiết kế.

1.1. Các giải pháp xử lý nền đất yếu thường gặp:

* Đối với công trình thấp tầng, tải trọng nhỏ (thường là không quá 4 tầng):

– Thay các lớp đất yếu trên cùng bằng vật liệu là cát vàng, sau đó đầm chặt và xây dựng móng. Tuy nhiên việc bóc đi toàn bộ lớp đất bề mặt sẽ ảnh hưởng tới các công trình xung quanh. Vì vậy phải có biện pháp thi công đảm bảo an toàn.

– Sử dụng cọc tre hoặc cọc cừ tràm ép xuống bề mặt lớp đất tại đáy móng, giúp tăng sức chịu tải của nền đất trong phạm vi ép cọc. Phương pháp này chỉ sử dụng với nền đất ngập nước. Vì ở điều kiện khô, tre và cừ tràm sẽ bị mục, rỗng dẫn đến sụt lún nền đất, gây ảnh hưởng xấu tới công trình.

* Đối với công trình cao tầng, tải trọng lớn (thường là từ 5 tầng trở lên):

– Khi xử lý nền đất yếu mà thực hiện giải pháp thiết kế và thi công móng cọc bê tông cốt thép đúc sẵn (cọc ép, cọc đóng) hoặc đổ tại chỗ (cọc khoan nhồi). Với phương pháp này, đầu cọc sẽ được ngàm vào lớp đất tốt ở sâu phía dưới. Còn thân cọc ma sát với đất giúp giảm độ lún cho công trình xây dựng nhà.

1.2. San lấp mặt bằng tạo nền thi công xây dựng móng nhà:

* Đối với các loại móng nông (móng đơn, móng băng, móng bè):

– Cao độ thi công là cao độ đáy móng (tính cả lớp bê tông lót), vì vậy cần tạo mặt bằng tại cốt đáy móng để thực hiện các công tác tiếp theo.

* Đối với móng sâu (móng cọc bê tông cốt thép):

Móng cọc bê tông cốt thép cần có liên kết chắc chắn giữa cọc và đài cọc. Đảm bảo tải trọng từ chân cột truyền đều xuống các cọc bê tông phía dưới. Bởi thế mà móng cọc sẽ được thiết kế sao cho cốt thép trong cọc ngàm sâu vào đài cọc. Các giai đoạn thi công cọc và đài cọc không diễn ra đồng thời. Nên cần xác định 2 cốt cao độ thi công quan trọng, gắn liền với các mặt bằng thi công móng.

– Cao độ thi công ép (đóng) cọc:

Mặt bằng thi công ép (đóng) cọc có cao độ là cao độ đỉnh cọc. Hoặc có thể thấp hơn đỉnh cọc thiết kế từ 20 – 30 cm, tuỳ thuộc vào loại máy thi công khi sử dụng phương pháp ép (đóng) cọc.

– Cao độ thi công móng cọc:

Mặt bằng thi công móng cọc có cốt cao độ là đáy đài cọc (tính cả lớp bê tông lót). Phạm vi mặt bằng có thể giới hạn trong kích thước đài cọc, dầm móng hoặc trên toàn bộ công trình.

2. Định vị tim cột và xác định các cốt cao độ xây dựng nhà

Sau khi san lấp mặt bằng chuẩn bị cho quá trình thi công bắt đầu từ móng, việc tiếp theo là định vị tim cột và xác định các cốt cao độ xây dựng.

2.1. Định vị tim cột xây dựng nhà:

– Tim cột sẽ là các mốc để xác định bề rộng móng, dầm, cột và vị trí ép (đóng) các cọc bê tông cốt thép theo thiết kế. Đây là 1 bước quan trọng vì nó ảnh hưởng tới tất cả các phần xây dựng phía trên.

2.2. Xác định các cốt cao độ xây dựng nhà:

Những cốt cao độ quan trọng cần xác định theo thứ tự từ móng tới mái:

– Cao độ đáy móng (cao độ đáy móng sẽ quyết định chiều sâu đào hố móng).

– Cao độ đỉnh cọc (nếu móng xây dựng là móng cọc bê tông cốt thép).

– Cao độ sàn nhà hoàn thiện các tầng (cao độ sàn xây thô sẽ trừ đi chiều dày các lớp hoàn thiện).

3. Tiến hành xây nhà phần thô

Phần thô là phần của ngôi nhà khi đã xây dựng đến khung dầm, cột, mái và tường gạch, nhưng chưa trát tường, chưa đặt ống điện nước…

* Thi công xây dựng phần thô có “4 bước áp dụng chung” cho các hạng mục bê tông cốt thép là:

Bước 1: Xác định vị trí và các kích thước cấu kiện trên mặt bằng thi công.

Bước 2: Ghép cốt pha theo hình dáng cấu kiện.

Bước 3: Cắt, uốn và ghép cốt thép theo thiết kế cấu kiện.

Bước 4: Đổ bê tông cấu kiện theo quy trình đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật.

* Đối với một số cấu kiện cần lưu ý đặt thép chờ gắn liền với cấu kiện thi công trước đó:

– Thép chờ cột tầng 1 gắn liền với kết cấu móng. Từ tầng 2 trở lên, thép chờ cột tầng trên gắn liền với cột tầng dưới.

– Thép chờ cầu thang gắn liền với dầm chân thang hoặc kết cấu tương đương dầm chân thang.

3.1. Xây dựng móng nhà:

Dựa vào vị trí tim cột đã xác định ở mục 2, tiếp tục xác định các kích thước móng và thi công xây dựng móng theo thiết kế.

* Phương án móng nông bê tông cốt thép:

– Đào hố móng theo vị trí và kích thước đáy móng (tính cả đến lớp bê tông lót đáy móng).

– Thực hiện “4 bước áp dụng chung”.

* Phương án móng cọc bê tông cốt thép:

– Xác định vị trí cọc bê tông cốt thép trên mặt bằng thi công.

– Ép (đóng) cọc thử theo tải trọng thiết kế quy định.

– Ép (đóng) cọc đại trà sau khi lực ép (đóng cọc) và chiều sâu cọc ép thử thoả mãn các yêu cầu của thiết kế.

– Cắt bỏ các đoạn đầu cọc thừa so với cao độ đỉnh cọc thiết kế.

– Tiến hành đập đầu cọc, loại bỏ bê tông và giữ lại cốt thép theo chiều dài neo cốt thép như trong bản vẽ thiết kế kết cấu móng.

– Thực hiện “4 bước áp dụng chung”.

* Phương án móng nhà có tầng hầm.

– Móng nhà có tầng hầm sẽ cần thêm 2 dạng kết cấu bê tông cốt thép là sàn tầng hầm và vách tầng hầm. 2 dạng kết cấu này sẽ giúp không gian tầng hầm chịu được áp lực đất và các công trình xây dựng xung quanh nhà. Đồng thời, sàn và vách kết hợp các lớp chống thấm để ngăn nước vào nhà.

– Thực hiện “4 bước áp dụng chung”.

3.2. Xây dựng phần thân nhà:

Phần thân nhà được tính từ cao độ nền tầng 1 tới cốt cao độ sàn tầng áp mái. Thi công xây dựng phần thân sẽ bao gồm:

* Thi công xây dựng cột.

– Cột bê tông cốt thép chịu tải trọng theo phương đứng. Nên khi thi công cần có biện pháp đảm bảo cột luôn thẳng.

– Thực hiện “4 bước áp dụng chung”.

* Thi công xây dựng dầm, sàn.

– Dầm, sàn cùng với hệ cột bê tông cốt thép tạo thành hệ khung kết cấu vững chắc. Chính vì thế, khi thi công cần xem các bản vẽ điện, nước liên quan để đặt ống chờ đường điện, đường nước có cắt qua kết cấu. Tránh trường hợp sau này phải khoan, đục vào hệ kết cấu, làm yếu đi kết cấu.

– Thực hiện “4 bước áp dụng chung”.

* Thi công xây dựng tường gạch.

Tường gạch có thể xây trước hoặc sau khi đổ sàn:

– Tường gạch xây trước khi đổ sàn của tầng liền phía trên. Khi đó tường sẽ tham gia vào hệ cốt pha đỡ sàn. Tiến hành xây tường sau khi dỡ cốt pha cột và xắp xếp thực hiện công tác cốt thép của sàn tầng liền phía trên.

– Tường gạch xây sau khi sàn của tầng liền phía trên được dỡ cốt pha. Khi đó hệ cốt pha đỡ sàn hoạt động hoàn toàn độc lập. Tường gạch chỉ có thể tiến hành xây dựng sau khi hệ cốt pha của tầng xây tường đã dỡ.

– Khi xây tường gạch lưu ý các kích thước cửa sổ, cửa đi, vách kính…

3.3. Xây dựng mái nhà:

* Phương án mái bằng.

– Thực hiện “4 bước áp dụng chung”.

* Phương án mái nghiêng (dốc).

– Thực hiện “4 bước áp dụng chung”.

4. Xây dựng hoàn thiện ngoại thất nhà

Ngoại thất có thể coi là bộ mặt ngôi nhà và theo thời gian, phải chịu đựng các điều kiện thời tiết khắc nghiệt. Sự chênh lệch nhiệt độ cao giữa ngày và đêm hay mưa gió kéo dài có thể nhanh chóng phá huỷ các lớp trang trí bề mặt ngoại thất. Vì vậy cần cân nhắc lựa chọn các vật liệu loại tốt trên thị trường.

Các phần việc “Xây dựng hoàn thiện ngoại thất nhà” là:

4.1. Thi công lắp đặt đường điện, đường nước ngầm

Công việc đầu tiên khi hoàn thiện ngoại thất nhà, là lắp đặt các đường điện, đường nước… âm trong tường (nằm trong các lớp trát tường), cụ thể:

– Đi dây ngầm cho hệ thống chiếu sáng, cấp điện (lưu ý các vị trí đặt bóng đèn, công tắc, ổ cắm…).

– Đi dây ngầm cho các hệ thống: Camara, chuông, internet.

– Lắp đặt ống thoát nước ngầm cho mái, ban công hay lô gia.

4.2. Thi công hoàn thiện trát tường và đắp vẽ hoa văn, phào chỉ

– Trát tường và đắp vẽ hoa văn phào chỉ (nếu có) sẽ thực hiện công việc theo thứ tự từ trên cao xuống thấp. Mục đích để tránh va quệt vào các mảng tường mới hoàn thiện trát và đắp vẽ.

– Khi trát tường cần kiểm tra kỹ độ thẳng của tường gạch xây thô, đồng thời đắp mốc (giống như đánh dấu các mốc cao độ trên mặt bằng) trên cùng một mặt phẳng trước khi trát. Đảm bảo độ dày tối thiểu và độ thẳng của tường sau này. Lưu ý các vị trí tường xây không liền mạch (như vị trí lỗ giáo, vị trí tiếp giáp giữa cấu kiện bê tông và tường gạch… ) để xử lý chống thấm sau này.

– Khi đắp vẽ hoa văn, phào chỉ, nếu có xây cấy các đoạn nhô ra khỏi bề mặt tường, cần bố trí thép chờ cấu tạo như các đoạn dầm, sàn công xôn, đảm bảo an toàn chịu lực. Ngoài ra, việc hoàn thiện đắp vẽ hoa văn phụ thuộc rất nhiều vào tay nghề nghệ nhân để đạt giá trị cao về thẩm mĩ.

4.3. Thi công hoàn thiện ốp đá tường

Theo cách liên kết giữa đá và tường thì có 2 loại đá ốp tường, mỗi loại sẽ có các bước thi công khác nhau. Lưu ý kiểm tra độ phẳng của tường trước khi thi công.

– Đối với đá ốp thẳng vào tường, cần trát tường trước khi thi công. Sau đó tra keo chuyên dụng lên bề mặt và ốp đá vào lớp keo theo vị trí đã định trước.

– Đối với đá treo trên tường, xây tường thô trước khi thi công. Sau đó khoan bắt vít nở vào tường theo các vị trí đã định trước. Rồi tạo điểm móc cho vít trên đá, dán keo lên vít và điểm móc trên đá. Cuối cùng là ốp đá vào tường.

4.4. Thi công hoàn thiện lắp đặt cửa

Cửa hiện nay có nhiều loại, theo quá trình lắp đặt có thể chia thành 2 nhóm chính là nhóm cửa gỗ tự nhiên và nhóm cửa gỗ công nghiệp, nhôm kính và nhựa. Mỗi loại sẽ có các công đoạn lắp đặt khác nhau. Trước khi lắp đặt cần kiểm tra lại kích thước và cốt cao độ.

– Nhóm cửa gỗ tự nhiên: phần khuôn cửa sẽ được lắp đặt trong quá trình xây tường, cánh cửa lắp đặt sau khi hoàn thiện trát tường.

– Nhóm cửa gỗ công nghiệp, nhôm kính và nhựa: lắp đặt cả khuôn và cánh sau khi trát tường.

4.5. Thi công hoàn thiện sơn ngoại thất

Sử dụng sơn ngoại thất có khả năng chống thấm nước để thi công. Các bước thực hiện như sau:

– Kiểm tra độ ẩm của tường.

– Chà ráp tạo độ bám dính, độ phẳng và vệ sinh tường trước khi sơn.

– Sơn lót từ 1 đến 2 lớp trên toàn bộ bề mặt (thông thường là sơn 1 lớp).

– Sơn màu từ 2 đến 3 lớp trên toàn bộ bề mặt (thông thường là sơn 2 lớp).

Trong quá trình sơn, cần chờ lớp sơn trước khô lại mới sơn lớp tiếp theo. Không nên sơn trong thời tiết nồm ẩm. Trong trường hợp có dùng bột bả cho tường ngoại thất, thì bột bả sẽ bả lên tường trước khi sơn lót. Bột bả tường cũng cần được chà ráp và vệ sinh trước khi sơn.

4.6. Thi công hoàn thiện cảnh quan sân vườn, tường rào

Các hạng mục sân vườn, tường rào cũng có các phần việc và thực hiện như đối với nhà ở chính (xây móng, xây tường, sơn tường, cửa cổng nhà…). Nhưng cần lưu ý:

– Kiểm tra cốt cao độ sân vườn so với nền nhà trước khi thi công.

– Giữ vệ sinh, tránh va quệt làm ảnh hưởng đến các hạng mục đã hoàn thiện trước đó.

4.7. Lắp đặt thiết bị điện, nước ngoài nhà

Các thiết bị cần lắp đặt: chiếu sáng, camara, chuông tiếng, chuông hình…

5. Xây dựng hoàn thiện nội thất nhà

Các hạng mục thi công hoàn thiện nội thất cũng tương tự như đối với phần ngoại thất. Nhưng có thêm các phần việc xây dựng liên quan đến trần, sàn nhà và thiết bị điện nước cơ bản. Cụ thể như sau:

5.1. Thi công lắp đặt đường điện, đường nước ngầm

– Công việc thực hiện như với mục ngoại thất 4.1.

– Lưu ý thử áp lực nước trước khi xây tường cho hộp kĩ thuật.

5.2. Thi công chống thấm sàn vệ sinh, lô gia

Sàn vệ sinh, lô gia là các phần thường có nước ngập trên bề mặt. Vì vậy tại các vị trí đặt ống thoát nước (ống xuyên qua sàn) và bề mặt sàn cần được xử lý chống thấm nước xuống các bề mặt phía dưới. Trước khi thực hiện chống thấm cần làm sạch các phần cần chống thấm, sau đó thực hiện theo các bước:

Bước 1:

– Rót vữa chống thấm tự chảy vào khe hở giữa cổ ống và sàn.

– Quét (lăn) vật liệu chống thấm (dạng chất lỏng) 2 lớp xuống mặt sàn. Lớp quét (lăn) sau chỉ thực hiện khi lớp quét (lăn) trước đã khô.

Bước 2:

– Ngâm nước bảo dưỡng và kiểm tra khả năng chống thấm.

5.3. Thi công hoàn thiện trát tường và đắp vẽ hoa văn, phào chỉ

– Công việc thực hiện như với mục ngoại thất 4.2.

– Lưu ý kiểm tra thật kỹ độ phẳng của tường. Tường nội thất nếu không phẳng sẽ lộ rõ thành các vệt lượn sóng khi được chiếu sáng, đặc biệt là buổi tối.

– Một số công trình sử dụng các vách ngăn là thạch cao, công tác hoàn thiện áp dụng các bước như với trần thạch cao được nêu trong mục 5.5 phía dưới.

5.4. Thi công hoàn thiện ốp đá tường

– Công việc thực hiện như với mục ngoại thất 4.3.

5.5. Thi công hoàn thiện trần nhà

Hoàn thiện trần nhà thường sử dụng 2 loại là trần thạch cao và trần gỗ. Với trần thạch cao nên sử dụng loại tấm chống ẩm. Còn với trần gỗ, cần xử lý chống cong vênh. Các bước thực hiện cả 2 loại trần cũng tương tự như nhau:

– Xác định các cốt cao độ trần thạch cao (gỗ).

– Treo (gác) hệ khung xương trần thạch cao (gỗ).

– Lắp đặt tấm trần thạch cao (gỗ).

– Xử lý mối nối giữa các tấm thạch cao (gỗ).

– Bả trần thạch cao (sơn trần gỗ).

5.6. Thi công hoàn thiện sơn nội thất và phào chỉ pu

– Công việc thi công sơn nội thất thực hiện như với mục ngoại thất 4.5.

– Thi công phào chỉ pu (đối với nhà xây dựng theo phong cách cổ điển hoặc tân cổ điển) gồm 3 bước là:

+ Xác định vị trí phào chỉ pu trên tường và trần nhà.

+ Gắn phào chỉ pu lên bề mặt tường hoặc trần bằng keo chuyên dụng và đinh.

+ Sơn bả (hoặc dát vàng) phào chỉ pu theo thiết kế.

5.7. Thi công hoàn thiện lắp đặt cửa

– Công việc thực hiện như với mục ngoại thất 4.4.

– Trường hợp cửa được phun sơn hoặc tra keo trực tiếp tại công trường, cần có biện pháp che chắn cho các hạng mục đã hoàn thành.

5.8. Thi công hoàn thiện lát sàn gỗ (gạch, đá).

– Xác định cao độ sàn nhà (các tầng) hoàn thiện.

– Vệ sinh mặt bằng, đục tẩy các mảng vữa rơi vãi bám dính trên sàn.

– Đắp mốc cao độ trên sàn (là căn cứ để tạo bề mặt phẳng, theo cao độ thiết kế)

– Láng vữa (trải đều lớp vữa trên nền nhà) theo các mốc cao độ đã đắp ở trên. Không thao tác, đi lại trên lớp vữa mới láng.

– Kiểm tra lại độ phẳng của nền, độ chắc chắn của liên kết giữa vữa và kết cấu bê tông sàn. Thời gian kiểm tra là khi lớp vữa láng nền đủ độ cứng (sau 4 đến 6 ngày).

– Tiến hành lát gỗ (gạch, đá):

+ Vệ sinh mặt bằng và tạo mốc định vị trước khi lát.

+ Lát gạch (đá) cần thêm lớp vữa hoặc keo kết dính gạch (đá) với nền. Sử dụng ke mạch và nêm để đạt độ phẳng tốt nhất giữa các viên (gạch, đá).

+ Lát gỗ cần trải thêm tấm lót bằng xốp hoặc cao su. Lưu ý để khoảng hở giữa các tấm gỗ và chân tường (mục đích là để tránh cong sàn khi gỗ bị giãn nở).

+ Nẹp chân tường (với lát sàn gỗ) hoặc ốp chân tường (nếu có) với lát sàn gạch (đá).

5.9. Lắp đặt thiết bị điện nước cơ bản trong nhà

– Lắp đặt thiết bị vệ sinh.

– Lắp đặt thiết bị chiếu sáng.

– Lắp đặt thiết bị điện lạnh.

Thứ tự công việc với tất cả các hạng mục hoàn thiện, có thể xắp xếp theo những trình tự khác nhau. Tuy nhiên các hạng mục trong quá trình thi công có ảnh hưởng lẫn nhau (ví dụ: khi lắp điều hoà có thể phải đục thêm tường, ảnh hưởng đến phần tường đã trát trước đó). Nên khi xắp xếp công việc phải dựa trên nguyên tắc là tiết kiệm thời gian và công sức.

6. Trang trí, lắp đặt đồ nội thất trong nhà

Phần trang trí nội thất trong nhà bố trí theo từng không gian: phòng khách, phòng bếp, phòng ăn, phòng thờ, phòng ngủ, phòng làm việc… Các phòng sẽ được trang trí theo phong cách giống hoặc khác nhau (tuỳ theo thiết kế) nhưng đều gồm các phần việc sau:

6.1. Trang trí tường và trần nhà

Trang trí tường và trần là các công việc thực hiện sau khi đã hoàn thiện sơn bả, phào chỉ pu. Các công việc trang trí thường gặp là:

– Trang trí giấy dán tường.

– Trang trí, lắp dựng phào gỗ, tấm 3d, gương, kính, mica.

– Trang trí tranh vẽ trên tường và trần.

6.2. Lắp đặt (bố trí) đồ nội thất

Đồ nội thất được sản xuất tại xưởng và chuyển đến công trình sau cùng, các công việc cần làm sau đó là:

– Dựng vách gỗ trang trí.

– Treo đồ dùng các loại (tranh, đèn, tủ, giá…).

– Kê đồ dùng các loại (bàn, ghế, tủ…).

Trang trí, lắp đặt đồ nội thất cũng là bước cuối trong xây dựng nhà. Hy vọng quý vị đã có những thông tin tham khảo bổ ích. Hãy gọi chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc và nhận những tư vấn hoàn toàn miễn phí khi có nhu cầu thiết kế, thi công các công trình biệt thự, lâu đài, dinh thự, nhà hàng, khách sạn, nhà phố,  khu nghỉ dưỡng…